Πώς να σπάσει μια μίσθωση διαμέρισμα

Ας υποθέσουμε ότι έχετε εκφορτώσει την εργασία των ονείρων σας σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά η μίσθωση σας δεν τελειώνει για άλλους έξι μήνες. Ή, μετά από εβδομάδες που πηγαίνουν πέρα ​​δώθε μαζί με τον ιδιοκτήτη σας, το διαμέρισμά σας εξακολουθεί να είναι μουχλιασμένο μετά από μια πλημμύρα. Ίσως ο γείτονας στον επάνω όροφο να αρέσει να χορεύει τα μεσάνυχτα. Όποια και αν είναι η αιτία, θέλεις να σπάσεις τη μίσθωση σου.

Όταν πρόκειται για το σπάσιμο μιας μίσθωσης διαμερισμάτων, ο Jerry Leazer, ένας εγκεκριμένος κτηματομεσίτης στη Νέα Υόρκη, λέει ότι υπάρχει ένα πράγμα που θα μάθετε σύντομα: "Όλοι οι ιδιοκτήτες δεν δημιουργούνται ίσοι και δεν υπάρχει τυπικό σενάριο." Αλλά εδώ μπορείτε να αρχίσετε να αναλύετε την καλύτερη λύση για κατάσταση.

Διαβάστε τη σύμβασή σας και αναζητήστε τη σχετική γλώσσα.

Το πρώτο βήμα που πρέπει να κάνετε όταν εξετάζετε ένα διάλειμμα μίσθωσης είναι να διαβάσετε την μίσθωση σας.

Ίσως να είσαι η σπάνια φυλή που διαβάζει συμβάσεις προτού υπογράψουν. Στην περίπτωση αυτή, θα καταλάβετε ήδη τους όρους. Αλλά αν δεν το έχετε, τραβήξτε το συμβόλαιο και αναζητήστε μια ρήτρα για την πρόωρη μετακίνηση.

Η Michelle Clardie, επαγγελματίας διαχειριστής ακινήτων με ενοικιάσεις στη νότια Καλιφόρνια, λέει ότι η μίσθωση σας μπορεί να εξηγηθεί οι όροι αυτοί χρησιμοποιούν φράσεις όπως η "διακοπή μίσθωσης", "πρόωρη λήξη", "παράβαση της σύμβασης", ή "αδυνατούν να εκπληρώσουν όροι."

Προετοιμαστείτε να καταβάλετε τα πρόστιμα.

Θα έχετε πάντα την επιλογή να καταργήσετε μια μίσθωση, αλλά θα πρέπει επίσης να πληρώσετε. "Εάν παραβιάζετε τη μίσθωση σας, είστε αυτός που παραβιάζει τη σύμβαση", λέει ο Clardie. "Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να συνεργαστούν μαζί σας σε κάποιο βαθμό επειδή δεν θέλουν πραγματικά μια κενή μονάδα, αλλά δεν μπορείτε να περιμένετε από τον ιδιοκτήτη να σας επιτρέψει να σπάσει τη μίσθωση σας χωρίς συνέπεια."

Αντ 'αυτού, προετοιμαστείτε να πληρώσετε κάποια βαριά πρόστιμα. Πολλά κράτη, συμπεριλαμβανομένης της Καλιφόρνιας, απαιτούν δύο μήνες μίσθωσης ως τέλη διακοπής μίσθωσης, λέει ο Clardie. Ορισμένοι ιδιοκτήτες θα κρατήσουν επίσης την εγγύησή σας ως μέρος αυτών των όρων.

Έχετε έναν καλό λόγο.

Φυσικά, υπάρχουν κάποιες καταστάσεις που θα σας επιτρέψουν να σπάσετε τη μίσθωση χωρίς σκώληκες. Η Holly McQueen, αντιπρόεδρος της GMH Capital Partners, αναφέρει ότι οι ομοσπονδιακοί και κρατικοί νόμοι επιτρέπουν στα ενεργά στρατιωτικά μέλη να τερματίσουν μια μίσθωση νωρίς στο πλαίσιο του νόμου Civil Servief Act του Servicemembers.

Ο McQueen λέει ότι μπορείτε επίσης να σπάσετε μια μίσθωση εάν είστε ανώτερος πολίτης που μετακομίζει σε μια εγκατάσταση φροντίδας ηλικιωμένων. Διαφορετικά, αν ένας ιδιοκτήτης έχει παραβιάσει τη μίσθωση διαπράττοντας παραβιάσεις υγείας και ασφάλειας, θα έχετε πιθανώς μια καλή περίπτωση για να φύγετε. Το ίδιο ισχύει και για σημαντικές ζημιές στην ιδιοκτησία που προκαλούνται από φυσικές καταστροφές.

"Πολλά κράτη θα επιτρέψουν στα θύματα ενδοοικογενειακής βίας να τερματίσουν τις μισθώσεις τους χωρίς ποινή", προσθέτει ο McQueen. Η Leazer λέει επίσης ότι σε μερικά κράτη έχετε λόγο να σπάσετε τη μίσθωση εάν ο ιδιοκτήτης σας σας παρενοχλεί ή παραβιάζει την ιδιωτική σας ζωή. "Παρόλο που η NYC επιτρέπει τη διακοπή μίσθωσης στις παραπάνω καταστάσεις, μπορεί να μην το βρείτε τόσο απλό όσο ένα τηλεφώνημα στο γραφείο του ιδιοκτήτη", λέει.

ΣΧΕΤΙΖΟΜΑΙ ΜΕ:Ναι, χρειάζεστε ασφάλεια ενοικιαστών ακόμα κι αν ο χώρος σας είναι μικρός και φθηνός

Συγκεντρώστε όλα τα χαρτιά.

Εάν πιστεύετε ότι έχετε σοβαρούς λόγους να διακόψετε τη μίσθωσή σας χωρίς να πληρώσετε, το επόμενο βήμα είναι να προετοιμάσετε τα χαρτιά σας.

"Συγκεντρώστε όλη την τεκμηρίωση για το λόγο που θέλετε να λύσετε τη μίσθωση, όπως η επιστολή προσφοράς για μια νέα δουλειά, η επιστολή τερματισμού για απώλεια θέσεων εργασίας, οι στρατιωτικές παραγγελίες, οικονομικές δυσκολίες που οφείλονται σε διαζύγιο ή ιατρικούς λογαριασμούς ή δικαστική εντολή για καταδίωξη / περιορισμό της τάξης / ενδοοικογενειακή βία ", λέει ο Candice Williams, ένας κτηματομεσίτης με RE / MAX Space Κέντρο.

Εξετάστε την υπεκμίσθωση του χώρου σας.

Εάν δεν έχετε λόγο να παραβιάσετε τη μίσθωση χωρίς τέλη, αλλά δεν θέλετε να καταβάλετε πρόστιμα, η υπεκμίσθωση θα μπορούσε να είναι μια επιλογή. Ο Clardie αναφέρει ότι οι υπενοικιάσιμοι νόμοι ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, αλλά αν επιτρέπεται, ο αρχικός μισθωτής είναι τελικά υπεύθυνος για την κατάσταση της ιδιοκτησίας. "Εάν οι υπενοικιάστες σας δεν πληρώσουν, ή σκουπίδια το διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί ακόμα να έρθει μετά από σας για τις ζημίες επειδή είστε ακόμα νομικά υπεύθυνος», λέει.

Η επιτυχία αυτής της επιλογής εξαρτάται πραγματικά από την εξεύρεση υποτιθέμενης ποιότητας που εμπιστεύεστε. Ορισμένοι ιδιοκτήτες θα διασκεδάσουν επίσης την ιδέα να σας αφήσουν από το γάντζο εάν παρουσιάσετε έναν νέο μισθωτή που θα συμφωνήσει να υπογράψει για μια νέα, πλήρη μίσθωση.

"Ο ενοικιαστής αντικατάστασης θα ολοκληρώσει τη διαδικασία υποβολής αιτήσεων όπως και οποιαδήποτε άλλη προοπτική", λέει ο McQueen. "Εάν έχουν εγκριθεί από τον ιδιοκτήτη, τότε ο μισθωτής θα απελευθερωθεί την ημέρα που θα ξεκινήσει η νέα μίσθωση".

Υπάρχει επίσης ένα περίπλοκο αλλά γνωστό shuffle συγκάτοικος που μπορείτε να εκτελέσετε. Η Clardie λέει ότι αυτό περιλαμβάνει την προσθήκη ενός νέου συγκάτοικος στη μίσθωση σας και τελικά την έξοδο από το διαμέρισμα. Περιλαμβάνει υπογραφή προσθήκης για να συμπεριλάβετε το νέο συγκάτοικο και αφαιρέστε τον εαυτό σας από τη μίσθωση μετά από σύντομο χρονικό διάστημα.

"Απλά βεβαιωθείτε ότι οι νέοι ενοικιαστές πληρούν τις προϋποθέσεις για τη μίσθωση μόνοι τους και ότι είναι πρόθυμοι να σας απαλλάξουν από τη μίσθωση υπογράφοντας αυτή την τελική προσθήκη", λέει ο Clardie.

Χρησιμοποιήστε τη δύναμη της διαπραγμάτευσης.

Αν δεν έχετε καλό λόγο να φύγετε και δεν μπορείτε να βρείτε υπεκμισθία, μην απελπίζεστε. "Εάν όλα τα άλλα αποτύχουν, απευθυνθείτε στην καλή θέληση του ιδιοκτήτη", λέει ο McQueen. "Προσπαθήστε να δώσετε όσο το δυνατόν μεγαλύτερη προειδοποίηση και καθαρίστε το διαμέρισμα από πάνω προς τα κάτω."

Η Mcqueen προτείνει επίσης να επεξεργαστείτε ένα σχέδιο αποπληρωμής με τον ιδιοκτήτη, αν δεν μπορείτε να πληρώσετε το τέλος διανομής μίσθωσης ταυτόχρονα. "Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα προτιμούσαν να εισπράξουν το ποσό που χρεώθηκε στο παρελθόν από ό, τι πρέπει να δώσουν 20 ή 30 τοις εκατό σε μια αντιπροσωπεία συλλογής", λέει.

Πείτε ότι φεύγετε από το διαμέρισμά σας επειδή αγοράζετε ένα νέο σπίτι, αλλά ο ιδιοκτήτης σας δεν είναι δεκτικός στη γοητεία σας. Η Clardie λέει ότι μπορείτε να ζητήσετε από τον αντιπρόσωπό σας να πληρώσει για εσάς το τέλος μίσθωσης. Και καλά νέα: η Leazer λέει ότι ποτέ δεν πονάει να έχει μια νόμιμη ιστορία λυγισμού που θα μπορούσε να προσελκύσει την καλύτερη φύση του ιδιοκτήτη σας. Αυτό περιλαμβάνει απώλεια θέσεων εργασίας ή σοβαρή ασθένεια.

ΣΧΕΤΙΖΟΜΑΙ ΜΕ:Η κίνηση είναι έντονη, αλλά αυτό το απλό μυστικό μπορεί να την κάνει μια ευχάριστη εμπειρία

Βουρτσίστε τους νόμους της πολιτείας.

Κάνετε την έρευνά σας σχετικά με τους κρατικούς νόμους χρησιμοποιώντας έναν ιστότοπο όπως ο Αμερικανικός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Διαμερισμάτων, ο οποίος έχει ένα διαδραστικό χάρτη που αναφέρει τους νόμους του κρατικού ιδιοκτήτη-μισθωτή, και να προετοιμάσετε τα τεκμήρια και τα σημεία ομιλίας σας.

"Τις περισσότερες φορές μια ειλικρινής, αλλά φιλική συνομιλία με τον ιδιοκτήτη είναι το μόνο που χρειάζεστε", λέει ο Clardie. Αλλά αν όλα τα άλλα αποτύχουν ...

Γνωρίζετε πότε πρέπει να φέρετε έναν δικηγόρο.

Η τελευταία λύση θα πρέπει να είναι να επικοινωνήσετε με έναν δικηγόρο και μόνο σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης σας είναι αμέλεια. "Εξετάστε την πρόσληψη ενός δικηγόρου εάν ο ιδιοκτήτης σας έχει παραβιάσει τους κρατικούς νόμους περί στέγασης αλλά εξακολουθεί να αρνείται να σας αφήσει έξω από τη μίσθωση σας χωρίς ποινή", λέει ο Ουίλιαμς. "Εγγράψτε τα πάντα - ημερομηνία, ώρα, ποιος, τι, πότε και πού ο ιδιοκτήτης παραβίασε τους νόμους ή τη σύμβαση μίσθωσης".

Προετοιμαστείτε για την επόμενη φορά.

Την επόμενη φορά που θα υπογράψετε μια μίσθωση, προετοιμαστείτε για τη δυνατότητα πρόωρης διακοπής. Εάν είστε ενεργά κυνήγι θέσεων εργασίας καθώς αναζητάτε να ανανεώσετε τη μίσθωση σας, η Clardie προτείνει την εξέταση μιας επιλογής μηνός προς μήνα. Ή δείτε εάν υπάρχει μια βραχυπρόθεσμη μίσθωση-τρεις ή έξι μήνες-με ένα ασφάλιστρο αν ξέρετε ότι πρόκειται να κλείσετε σε ένα σπίτι.

Τέλος, πάντα να διαβάσετε τη μίσθωση και να κάνετε ερωτήσεις. Αν υπάρχει γλώσσα ή πρόστιμα με τα οποία δεν συμφωνείτε (ή δεν καταλαβαίνετε), αναζητήστε ένα διαφορετικό μέρος.

ΣΧΕΤΙΖΟΜΑΙ ΜΕ: 9 Ερωτήσεις Make-Or-Break για να ρωτήσετε πριν από την ενοικίαση του πρώτου διαμερίσματός σας